/AI Chasm Catalyst
정부가 2025년 6월 27일 발표·즉시 시행한 ‘6·27 부동산 대책’은 수도권 및 규제지역 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한하고, 전세자금대출 규제까지 강화했다 . 이러한 강도 높은 조치는 실수요자와 투자수요 모두에게 매수 부담을 가중시키며 시장 심리에 즉각적인 영향을 미쳤다 .
상승 대비 하락 거래 확연한 변화
부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2025년 7월 전국 아파트 매매에서 상승 거래 비중은 44.4%, **하락 거래 비중은 41.8%**로 나타났다—전월 대비 각각 2.1%포인트 하락과 3.4%포인트 상승이다 .
수도권은 더욱 뚜렷한 흐름을 보였다. 상승 거래는 45.0%로 6월의 48.1% 대비 3.1%포인트 줄었고, 하락 거래는 39.2%로 4.1%포인트 확대됐다 .
서울: 상승 53.2% → 51.1%, 하락 30.4% → 34.0%
경기도: 상승 46.0% → 43.2%, 하락 37.1% → 40.6%
인천: 상승 변화 미미, 하락 40.6% → 42.2%로 소폭 증가
반면 지방은 전반적인 변화폭이 작았고, 예외적으로 세종시는 상승 거래가 48.9% → 41.7%로 7.2%포인트 감소, 하락 거래는 35.4% → 45.2%로 9.9%포인트 늘어나며 가장 큰 폭으로 하락 전환이 나타났다 .
전문가 진단 “매수심리 기대감·공급 우려 혼재”
매일경제는 수도권 거래 위축은 수급 불안과 매수세 둔화를 반영하는 동시에, 공급 부족에 대한 우려가 가격을 눌러 내기 어려운 상황으로 해석했다 .
또 i뉴스24는 직방 김민영 빅데이터랩 매니저의 설명을 인용해, “실수요층이 원하는 입지나 주택 유형이 적시에 공급될지 불확실하다는 인식이 가격을 지지하는 요인”이라고 분석했다 .
실제 사례 – ‘김토스’의 대출 가능액 변화
“연봉 5000만 원인 직장인 ‘김토스’가 수도권 6억 원대 아파트를 구매하려 한다면, 기존에는 LTV 기준으로 4.8억 원까지 가능했지만, 대책 이후 LTV 한도가 70%로 하향 조정되며 4.2억 원으로 줄었다.
그러나 실제 대출 한도는 DSR 규제가 더 낮아 약 3억 원대로 제한받는다.”는 설명은 이 대책이 실수요자에게 얼마나 직접적 부담을 안겼는지 단편적으로 보여준다 .
결론: 거래 위축 지속, 관망세 장기화될 듯
종합하면, 6·27 대책 이후 수도권 아파트 시장은 매수세가 급격히 위축되고 하락 거래 비중이 확대되는 ‘하락 전환’ 국면에 진입했다. 특히 서울·경기·세종 등 핵심 지역에서 그 흐름이 더욱 선명하다.
다만 공급 불안 인식이 완전히 사라지지 않아, 가격 조정 폭은 제한적인 수준에 머물 가능성도 있다는 점이 시장이 완전히 내려앉지는 않을 것이라는 전문가들의 공통된 진단이다.